Tem condomínio que descobre uma dívida antiga no fechamento das contas e manda cobrar tudo, do primeiro boleto ao último. Só que uma parte daquele valor pode já ter virado pó — e não é brecha de advogado esperto, é tese fixada pelo STJ em recurso repetitivo.
O que o STJ decidiu
No julgamento do Tema Repetitivo 949 (REsp 1.483.930-DF), os ministros firmaram por unanimidade que o prazo para o condomínio cobrar taxa condominial, ordinária ou extraordinária, é de cinco anos. O relógio começa a correr no dia seguinte ao vencimento de cada prestação.
O fundamento é o artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil: a cota de condomínio é dívida líquida constante de instrumento particular, e esse tipo de dívida prescreve em cinco anos. Por ser tese em repetitivo, vale para todos os tribunais do país.
Cada parcela tem a sua própria data
Esse é o ponto que quase todo mundo erra. A prescrição não corre para a dívida inteira de uma vez: corre parcela por parcela. Numa dívida de dez anos, as cotas mais antigas já estão prescritas enquanto as dos últimos cinco continuam plenamente cobráveis.
Na prática, quando o condomínio entra com ação de cobrança de um débito longo, o juiz costuma cortar a parte prescrita e mandar seguir com o resto. Quem deve não fica livre de tudo — fica livre do pedaço mais velho.
Prescrever não é a mesma coisa que perdoar
A dívida prescrita não some do mundo: ela perde a força de ser executada. O condomínio ainda pode cobrar de forma amigável, propor acordo, ligar, negociar. O que ele não pode mais é ir à Justiça exigir aquele valor.
E existe uma armadilha do outro lado: se o devedor reconhece a dívida prescrita por escrito, ou faz um acordo incluindo aquelas parcelas, o prazo pode ser interrompido e voltar a correr. Assinar confissão de dívida sem ler o que está incluído é o erro clássico.
O que isso significa pra gestão
Para o síndico, a lição é operacional: cobrança que fica parada vira prejuízo do condomínio inteiro, porque o rateio continua bancando quem não paga. A régua de cobrança precisa começar cedo — notificação, negativação, ação — e não esperar o acúmulo virar um número assustador.
Para o morador, vale conferir a memória de cálculo antes de aceitar qualquer proposta. Se o boleto de acordo inclui parcela de sete, oito anos atrás, é legítimo pedir a exclusão do que já prescreveu.