Assembleia é o único lugar onde o condomínio decide de verdade. Não é o grupo do WhatsApp, não é o síndico sozinho, não é o conselho reunido no hall. Se a decisão não passou por assembleia convocada e realizada do jeito que a lei manda, ela é frágil — e qualquer morador com um advogado paciente derruba. O Código Civil trata disso nos artigos 1.350 a 1.353, e a Lei 14.309/2022 modernizou o assunto ao autorizar expressamente a assembleia virtual e híbrida.
A assembleia ordinária é obrigatória — e o síndico não pode 'esquecer'
O artigo 1.350 diz que o síndico deve convocar anualmente a assembleia ordinária para aprovar as contas do exercício anterior e votar o orçamento das despesas do ano seguinte. Isso não é opcional nem depende de haver assunto polêmico. É dever de ofício. E o mesmo artigo prevê a saída para quando o síndico se omite: um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia. Se nem isso acontecer, qualquer condômino pode recorrer ao juiz para que a decisão seja tomada. Ou seja: condomínio sem assembleia há três anos não é 'condomínio tranquilo', é condomínio com um problema jurídico dormindo.
As assembleias extraordinárias, previstas no artigo 1.355, são as convocadas fora do calendário anual, quando surge assunto que não pode esperar — obra emergencial, mudança de administradora, destituição de síndico. Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
O mito: 'quem não paga não vota'
Esse é o ponto que mais gera briga na porta da assembleia. O artigo 1.335, inciso III, é claro: é direito do condômino votar nas deliberações, desde que esteja quite com suas obrigações. Ou seja, o inadimplente realmente perde o direito de voto — isso não é invenção de síndico rigoroso. Mas atenção ao que ele NÃO perde: o direito de entrar, de assistir, de falar e de se manifestar. Barrar fisicamente o inadimplente na entrada do salão é exposição desnecessária do condomínio, além de constrangimento. O certo é registrar em ata quem está impedido de votar e conduzir a votação normalmente. E se ele quitar o débito antes da assembleia começar, vota — o critério é a situação no momento da deliberação, não a lista impressa três dias antes.
Quóruns: o que exige metade, o que exige dois terços, o que exige unanimidade
Aqui é onde a maioria dos síndicos escorrega. Não existe 'quórum único' de assembleia. A regra geral do artigo 1.352 é que a assembleia decide, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, decide por maioria dos presentes, sem exigência de fração mínima — por isso o edital normalmente traz os dois horários. E o artigo 1.353 permite que a assembleia delibere sobre qualquer assunto de interesse do condomínio, desde que conste da convocação.
Fora disso, o Código Civil espalha quóruns qualificados. Obra voluptuária (aquela de mero deleite, como uma sauna nova) exige dois terços dos condôminos. Obra útil exige maioria dos condôminos. Alteração da convenção exige dois terços das frações ideais. Mudança da destinação do edifício ou da unidade exige unanimidade. Multa por comportamento antissocial reiterado exige três quartos dos condôminos restantes. Colocar tudo no mesmo balaio de 'maioria simples' é o caminho mais curto para ver a deliberação anulada.
A convocação é onde as assembleias morrem
Grande parte das anulações não tem a ver com o mérito da decisão, e sim com o convite. Todos os condôminos precisam ser convocados, com a antecedência prevista na convenção, e a pauta precisa estar descrita de forma compreensível. 'Assuntos gerais' não autoriza deliberar sobre uma obra de R$ 200 mil que ninguém sabia que estava em jogo. Se o item não estava no edital, ele pode ser discutido, mas não deliberado com segurança. E convocar só quem mora no prédio, esquecendo o proprietário que aluga a unidade, é falha clássica: o direito de voto, em regra, é do proprietário, salvo o que a convenção dispuser de outro modo para matérias do dia a dia.
Assembleia virtual e híbrida: o que a Lei 14.309/2022 destravou
Antes de 2022 havia dúvida real sobre a validade de assembleia feita por videoconferência, e muito condomínio evitava por medo de contestação. A Lei 14.309/2022 encerrou a discussão: a assembleia pode ser realizada de forma virtual ou híbrida, salvo se a convenção proibir expressamente. Ou seja, o padrão agora é a permissão — quem quiser vedar precisa ter previsto isso na convenção.
Mas o formato digital não relaxa as exigências: a convocação continua tendo que informar como participar, o meio escolhido precisa garantir identificação do condômino, participação e voto, e a votação tem que ser registrada de modo que dê para auditar depois. Gravar a sessão, guardar a lista de acessos e anexar os votos à ata são cuidados que evitam o argumento clássico de 'não consegui entrar na sala'. A mesma lei também tratou do voto por meio eletrônico e da possibilidade de manifestação escrita, o que ajuda em condomínios com muitos proprietários fora da cidade.
Na prática: como blindar a sua assembleia
Um roteiro que resolve 90% dos problemas. Um: releia a convenção antes de escrever o edital, para conferir prazo de convocação e quóruns próprios. Dois: descreva a pauta item por item, com valores quando houver. Três: convoque todos os proprietários, pelos meios que a convenção admite, e guarde comprovante de envio. Quatro: no dia, faça lista de presença com fração ideal ao lado do nome — é ela que prova o quórum. Cinco: anuncie o quórum atingido antes de cada votação relevante e registre o placar em ata, não só 'aprovado por maioria'. Seis: assine a ata, colha as assinaturas exigidas e registre em cartório quando a matéria mudar a convenção.
E o mais importante: decisão de assembleia válida vincula todo mundo, inclusive quem votou contra e quem nem apareceu. É essa força que faz valer a pena seguir o rito com rigor. Assembleia bem convocada e bem registrada não é burocracia — é a única coisa que segura a decisão de pé quando alguém resolve discutir seis meses depois.