Existe uma cena que se repete em condomínio de todo tamanho: alguém faz barulho, joga bituca pela janela ou atrasa a taxa, e o síndico responde com uma multa criada na hora, no valor que pareceu justo. Só que multa em condomínio não é opinião do síndico. É matéria de lei federal, com valores máximos definidos, e o Código Civil trata disso em dois artigos que você precisa conhecer: o 1.336 e o 1.337.
O artigo 1.336 lista os deveres básicos de quem é condômino: contribuir com as despesas na proporção da fração ideal (salvo se a convenção dispuser diferente), não fazer obras que comprometam a segurança do edifício, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, e dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação — não usar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais, nem aos bons costumes. É a base de tudo. Se a reclamação não se encaixa em nenhum desses deveres nem em regra válida da convenção, você não tem infração — tem incômodo pessoal.
Os dois valores que você precisa decorar
Aqui mora a confusão mais comum. Existem duas multas diferentes no Código Civil, com naturezas e tetos distintos, e misturar as duas é o erro clássico de síndico e de administradora.
A primeira é a multa por atraso no pagamento da cota condominial. O parágrafo 1º do art. 1.336 estabelece que o condômino inadimplente responde por juros moratórios convencionados ou, não havendo previsão, de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre o débito. Dois por cento é teto. Não existe convenção que possa fixar 10% ou 20% de multa por atraso — cláusulas antigas com esses valores foram superadas pelo Código Civil de 2002 e não se aplicam mais. Correção monetária é permitida, porque atualização não é penalidade, mas o número mágico da multa moratória é 2%.
A segunda é a multa por descumprimento dos demais deveres — barulho, fachada, uso indevido, obra irregular. O parágrafo 2º do art. 1.336 diz que essa multa é a prevista na convenção ou no regimento interno; se não houver previsão, a assembleia decide, por deliberação de dois terços dos condôminos restantes, e o valor não pode passar de cinco vezes o valor da contribuição mensal. Repare: até cinco cotas. É outro patamar, e é a multa que se usa para conduta, não para dívida.
O reincidente e o condômino antissocial
O art. 1.337 cuida de quem não aprende. O caput diz que o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres pode, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser obrigado a pagar multa correspondente a até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade e a reiteração.
O parágrafo único vai além: o condômino que reiteradamente gera incompatibilidade de convivência com os demais — o famoso condômino antissocial — pode ser constrangido a pagar multa de até dez vezes o valor da contribuição mensal, também por deliberação de três quartos dos condôminos restantes. É a penalidade mais pesada que o Código Civil prevê para conduta em condomínio.
Duas observações que salvam processo. Primeira: 'condôminos restantes' significa todos os condôminos menos o infrator — o quórum é sobre o total do condomínio, não sobre os presentes na assembleia. Segunda: o Código Civil não autoriza expulsão. Não existe, na lei, o poder de a assembleia despejar morador ou proprietário. O que existe é multa progressiva e, em casos extremos, ação judicial própria — e aí quem decide é o juiz, não a ata.
O que o síndico pode e o que não pode
Pode: notificar formalmente o morador, descrever a infração com data, local e prova, aplicar a multa prevista na convenção respeitando os tetos legais, e levar reincidência à assembleia com o quórum correto. Não pode: cortar água, luz ou gás da unidade; bloquear o acesso do morador ou de visitantes ao prédio; impedir o uso do elevador ou de área comum como 'castigo'; expor nome de devedor em mural, grupo de WhatsApp ou circular; e criar multa que não esteja na convenção sem passar pela assembleia com o quórum exigido.
Essas restrições não são detalhe. Corte de serviço essencial e exposição pública de devedor são as duas condutas de síndico mais condenadas em ação de dano moral no país. Você aplica uma multa de duzentos reais e sai devendo cinco mil de indenização — matematicamente, é o pior negócio possível.
Como aplicar na prática sem perder na Justiça
O roteiro é curto e funciona. Um: confira se a conduta viola dever legal do art. 1.336 ou regra expressa da convenção. Dois: notifique por escrito, com protocolo de recebimento, descrevendo o que aconteceu — 'barulho excessivo' não é descrição, 'som audível no apartamento vizinho às 2h15 do dia 14, com registro de duas reclamações' é. Três: dê chance de defesa. O Código Civil não detalha o rito, mas tribunais reconhecem o direito ao contraditório, e multa aplicada sem oportunidade de resposta cai com frequência. Quatro: aplique o valor que a convenção prevê, dentro do teto legal. Cinco: registre tudo — notificação, defesa, decisão e lançamento no boleto.
E se você é o morador multado? Peça por escrito qual dispositivo da convenção foi violado, qual foi a prova e qual o valor base do cálculo. Se a multa passar dos tetos, se não houver previsão na convenção nem deliberação de assembleia com o quórum certo, ou se você nunca foi notificado antes da cobrança aparecer no boleto, há fundamento sólido para contestar — administrativamente primeiro, judicialmente depois.