Quase todo condomínio tem aquele apartamento que atrasa. E quase todo condomínio erra na hora de cobrar — seja porque aplica multa acima do teto legal, seja porque tenta punir o devedor de um jeito que a lei não permite. O art. 1.336, §1º do Código Civil é a base de tudo aqui, e ele é bem mais curto do que a confusão que gera.
O texto diz o seguinte: o condômino que não pagar sua contribuição fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, de um por cento ao mês, e multa de até dois por cento sobre o débito. Só isso. Três elementos: correção monetária, juros e multa.
A multa é de 2%, ponto final
Esse é o ponto que mais gera briga em assembleia. Antes do Código Civil de 2002, a Lei do Condomínio permitia multa de até 20% sobre o débito em atraso. Muita convenção antiga ainda traz esse número escrito. Só que a partir de 2003 o teto passou a ser 2%, e convenção não pode ir além do que a lei permite — mesmo que esteja registrada em cartório, mesmo que a assembleia tenha aprovado por unanimidade.
Repare que a lei diz 'até dois por cento'. Ou seja, o condomínio pode estabelecer uma multa menor, mas nunca maior. Se a convenção do seu prédio ainda fala em 20%, o síndico que aplicar esse percentual está cobrando indevidamente, e o morador pode discutir isso judicialmente — inclusive com chance de devolução do excesso.
Juros: o que a Lei 14.905/2024 mudou
Aqui está a novidade que muita gente ainda não absorveu. A Lei 14.905/2024 alterou o regime geral de juros e correção monetária do Código Civil. A regra passou a ser: correção monetária pelo IPCA e juros legais correspondentes à taxa Selic deduzida do IPCA — o que na prática significa uma taxa que varia conforme a economia, em vez do 1% ao mês fixo de antes.
Mas atenção ao detalhe que salva o condomínio: o art. 1.336, §1º fala em 'juros moratórios convencionados'. Se a convenção do seu condomínio prevê expressamente juros de 1% ao mês, essa previsão prevalece, porque a lei dá preferência ao que foi convencionado. A regra nova entra em cena quando a convenção é silenciosa sobre juros. Vale a pena o síndico conferir o que está escrito lá antes de mandar recalcular tudo.
Título executivo: por que a cobrança condominial é rápida
O Código de Processo Civil incluiu o crédito de contribuição condominial na lista de títulos executivos extrajudiciais, desde que documentalmente comprovado. Traduzindo: o condomínio não precisa mais entrar com uma ação de conhecimento para 'provar' que o morador deve. Com a convenção, a ata que aprovou o orçamento e os boletos ou demonstrativos de débito em mãos, vai direto para a execução.
Isso encurta drasticamente o processo e explica por que a cobrança condominial é uma das mais eficientes do direito brasileiro. E leva ao ponto seguinte, que costuma assustar: o imóvel responde pela dívida. A dívida de condomínio é obrigação que acompanha a unidade, não a pessoa. Por isso o apartamento pode ser penhorado e levado a leilão — a proteção do bem de família não impede a penhora por dívida condominial, porque é justamente essa contribuição que mantém o imóvel de pé.
O que o síndico NÃO pode fazer
Essa é a parte que mais gera processo contra o condomínio. Corte de água, corte de energia, bloqueio de acesso pela biometria, impedir o uso do elevador, colocar cadeado na vaga de garagem, proibir a entrada de visitantes do inadimplente — nada disso é permitido. São serviços essenciais e direitos ligados à própria posse da unidade. O condomínio que faz isso costuma sair da história pagando indenização por dano moral maior do que a dívida que tentava cobrar.
Também não pode expor o devedor. Divulgar lista de inadimplentes no mural do hall, no grupo de WhatsApp do prédio ou em ata que circula abertamente configura exposição vexatória. A informação sobre inadimplência é legítima para os condôminos — mas de forma reservada, por unidade e sem nome, ou em documento de acesso restrito. Nada de cartaz na portaria com nome e número do apartamento.
Quanto ao uso das áreas comuns de lazer — piscina, salão de festas, academia — há previsão em muitas convenções restringindo o inadimplente, e o tema é discutido nos tribunais com decisões nos dois sentidos. O caminho mais seguro é ter previsão expressa na convenção e nunca estender a restrição a nada que envolva acesso, circulação ou serviço essencial.
A multa de 5% do §2º é outra coisa
Muita gente confunde. O §1º trata de atraso no pagamento — multa de até 2%. O §2º do mesmo artigo trata do condômino que descumpre outros deveres, como fazer barulho, obra irregular ou uso indevido da área comum: nesse caso a multa pode chegar a até cinco vezes o valor da contribuição mensal, conforme deliberação de três quartos dos demais condôminos. São hipóteses diferentes, com percentuais diferentes. Aplicar a multa do §2º para atraso de pagamento é erro clássico e cai por terra em juízo.
Como aplicar isso no dia a dia
Se você é síndico: confira o que a convenção diz sobre juros, corrija a multa para o teto de 2% se ela estiver desatualizada, e estabeleça uma política de cobrança escrita e igual para todos — aviso amigável, notificação formal, acordo com parcelamento, e só então ação de execução. Tratar um inadimplente de um jeito e outro de outro é o que gera acusação de perseguição.
Se você é o morador atrasado: não fuja. Procure o síndico ou a administradora e proponha acordo antes de virar processo — depois da execução ajuizada, entram custas, honorários advocatícios e o valor cresce rápido. E confira o cálculo: multa acima de 2%, juros sem previsão na convenção ou correção aplicada de forma esquisita são coisas que você pode e deve questionar por escrito.
No fim, a lógica da lei é simples: a cobrança tem que ser eficiente, porque sem ela o prédio para. Mas eficiente não é sinônimo de humilhante. O condomínio tem uma das ferramentas de cobrança mais fortes do ordenamento — e justamente por isso não precisa apelar para o corte de água nem para o cartaz na portaria.