Poucas discussões esquentam tanto uma assembleia quanto o vizinho que começou a anunciar o apartamento em aplicativo. De um lado, quem alega que a portaria virou lobby de hotel. Do outro, quem lembra que é dono do imóvel e faz o que quiser com ele. Os dois lados costumam citar 'a lei' — e quase sempre nenhum dos dois leu o que ela diz de fato.
O que a Lei 8.245/1991 diz sobre locação por temporada
A Lei do Inquilinato trata da locação por temporada nos artigos 48 a 50. A definição é objetiva: é a locação de imóvel residencial destinada a uso temporário do inquilino — lazer, tratamento de saúde, curso, obra na residência dele, qualquer motivo que justifique uma estadia curta — por prazo não superior a noventa dias, esteja o imóvel mobiliado ou não.
Duas consequências práticas nascem daí. A primeira: o contrato pode ser escrito e o locador pode exigir o pagamento antecipado e integral do aluguel do período. A segunda: findo o prazo, se o inquilino continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, a locação deixa de ser por temporada e passa a valer por prazo indeterminado, com todas as proteções normais de locação residencial. Ou seja: dono que esquece de retomar o imóvel pode acabar com um inquilino permanente que ele não contratou.
Repare no ponto central: a lei de 1991 nunca falou em aplicativo, plataforma ou hospedagem por diária. Ela regula um contrato entre proprietário e inquilino. Quando o aluguel de temporada virou modelo de negócio digital com rotatividade semanal ou diária, a discussão migrou para outro terreno — o do condomínio.
O mito mais repetido: 'proibir Airbnb é ilegal porque a propriedade é minha'
É o argumento mais comum e o mais frágil. Sim, o direito de propriedade é constitucional. Mas quem compra unidade em condomínio adere a um regime jurídico próprio: o Código Civil, a convenção e o regimento interno. E o Código Civil é expresso ao dizer que o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação prevista para a edificação. Se a convenção define o prédio como exclusivamente residencial, a destinação está fixada — e ela vincula todo mundo, inclusive quem comprou depois.
O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou o tema e o entendimento que se firmou é o seguinte: em condomínio com destinação exclusivamente residencial na convenção, a assembleia pode restringir ou vedar a exploração de hospedagem de curtíssima duração com alta rotatividade, porque essa atividade se aproxima de serviço de hospedagem — natureza comercial — e não do uso residencial contratado pelos demais moradores. Não é a plataforma que está sendo proibida; é a destinação comercial da unidade em prédio residencial.
Onde está a linha entre locação por temporada e hospedagem
Aqui está o nó que quase ninguém desata em assembleia. Locar o apartamento para uma família passar trinta dias de férias é locação por temporada clássica, prevista em lei e, em regra, compatível com destinação residencial. Anunciar o mesmo apartamento com diárias, receber hóspedes diferentes a cada dois ou três dias, oferecer roupa de cama, limpeza entre estadias e check-in com chave em cofre já é outra coisa: é serviço de hospedagem em escala.
Os critérios que os tribunais costumam olhar são sempre os mesmos: a rotatividade (quantas trocas de ocupante por mês), a duração média das estadias, a existência de serviços agregados típicos de hotelaria e o impacto real na segurança e no uso das áreas comuns. Um contrato de sessenta dias por ano não gera o mesmo problema que quarenta hóspedes diferentes em doze meses. Quem redige uma restrição de convenção deve mirar nesses critérios objetivos, não no nome do aplicativo.
O que o síndico pode fazer
Pode e deve exigir identificação de qualquer pessoa que entre no prédio, hóspede ou não — isso é controle de acesso, competência natural da administração. Pode aplicar as regras de uso de áreas comuns a visitantes, inclusive vedando acesso de não moradores à piscina e ao salão sem acompanhamento do condômino responsável. Pode notificar e multar o condômino, e não o hóspede, por infrações cometidas na unidade, porque a responsabilidade perante o condomínio é sempre do proprietário. Pode convocar assembleia para deliberar sobre restrição à locação de curtíssima duração, respeitando o quórum da convenção.
Não pode barrar a entrada de hóspede de unidade sem qualquer deliberação que sustente a proibição. Não pode reter chaves, cortar água ou desligar elevador para a unidade — isso é exercício arbitrário das próprias razões e vira ação indenizatória com facilidade. Não pode criar multa nova por decisão isolada: penalidade precisa de previsão na convenção ou de aprovação em assembleia com o quórum exigido. E não pode confundir 'não gosto' com 'é proibido'.
Como resolver isso no seu prédio, na prática
Primeiro passo: abra a convenção e leia a cláusula de destinação. Se estiver escrito 'exclusivamente residencial', você tem base. Se estiver 'residencial e comercial' ou não houver cláusula, a discussão é muito mais difícil e provavelmente exigirá alteração de convenção — que tem quórum alto, normalmente dois terços dos condôminos.
Segundo passo: em vez de partir para a proibição total, considere a regulamentação. Muitos condomínios resolveram o conflito com regras que atacam o incômodo real, não o modelo de negócio: cadastro prévio obrigatório de todo ocupante temporário com prazo mínimo de antecedência, limite de pessoas por unidade, vedação de acesso de ocupantes temporários às áreas de lazer, e responsabilização direta do proprietário por danos e por multas de barulho. Isso costuma acabar com noventa por cento das reclamações e enfrenta muito menos resistência judicial que a proibição pura.
Terceiro passo: se for deliberar restrição, registre tudo. Convocação com pauta clara, ata detalhada com o quórum apurado, e — sempre que possível — averbação da alteração da convenção no cartório de registro de imóveis. Restrição decidida no grupo de WhatsApp não vale nada. Restrição em ata bem feita, com base em convenção residencial, é o que sustenta a cobrança de multa depois.