Vivem juntos há anos, mas só o nome dele está na matrícula: ele pode vender o imóvel sozinho?

Você vive com alguém há anos. Todo mundo sabe. Vocês dividem conta, dividem casa, dividem vida. Só que o apartamento foi comprado em nome dele, e na matrícula do Registro de Imóveis está lá: um dono só. Um dia você descobre que o imóvel foi vendido. Sem você assinar nada, sem você saber. E aí vem a pergunta que aperta o estômago: essa venda vale?

A resposta do STJ é dura, mas tem lógica: em regra, vale. E o motivo é mais simples do que parece.

Sua união estável existe — mesmo sem papel nenhum

Primeiro, tira uma coisa da cabeça: você não precisa de contrato registrado em cartório para ter uma união estável. Ela existe pelo fato de vocês viverem juntos, e continua valendo entre vocês dois. Isso não mudou e não vai mudar.

O problema não é a existência da união. É a visibilidade dela para quem está de fora.

O comprador não tem bola de cristal

Pensa pelo lado de quem compra. A pessoa vai ao Registro de Imóveis, puxa a matrícula, e lá consta um único proprietário. Nenhuma averbação de contrato de convivência. Nenhuma anotação. O vendedor se apresenta socialmente como solteiro. O que mais esse comprador deveria fazer? Interrogar os vizinhos? Investigar a vida amorosa de quem está vendendo?

Foi exatamente esse o raciocínio da Terceira Turma do STJ, em decisão unânime relatada pelo ministro Marco Aurélio Bellizze. Como o vendedor figurava como único dono na matrícula, não havia averbação de contrato de convivência e não existia prova de má-fé do comprador, o tribunal protegeu o terceiro de boa-fé. A venda foi considerada válida.

O registro público existe justamente para isso: quem confia no que está escrito nele precisa poder confiar. Se qualquer venda pudesse ser desfeita anos depois por causa de uma relação que ninguém tinha como enxergar, ninguém compraria imóvel nenhum com segurança.

Você não fica sem nada — mas cobra da pessoa errada se não souber disso

Aqui está a parte que muita gente entende errado e perde tempo e dinheiro por causa disso. O companheiro prejudicado não sai de mãos abanando. O direito dele continua de pé — só que ele é exercido contra o ex-companheiro, não contra quem comprou.

O caminho é a ação de dissolução de união estável com partilha. Nela você cobra do seu ex a parte que lhe cabe do valor que ele recebeu pela venda. O imóvel virou dinheiro, e o que se divide é esse dinheiro.

Ou seja: você briga com quem vendeu, não com quem comprou. Entrar com ação querendo anular a venda contra um comprador de boa-fé é gastar energia no alvo errado.

O que fazer se você vive em união estável e quer dormir tranquilo

A solução é uma só e é barata perto do tamanho do problema que evita: averbar o contrato de convivência no Registro de Imóveis. É a averbação que faz a sua união aparecer para o mundo, na matrícula do imóvel.

A partir daí, o jogo muda por completo. Quem for comprar vai ver que existe um companheiro, e não vai poder alegar que não sabia. Não dá mais para um vender sozinho e depois dizer que era solteiro.

Resumindo o que interessa: sua união estável vale entre vocês dois sem papel nenhum. Mas para valer contra terceiros e proteger o seu patrimônio, ela precisa estar registrada onde o mundo consegue ver. Enquanto isso não acontecer, o nome que está na matrícula é o que manda para quem chega de fora.